교수님께 법률자문을 구합니다.

 

1. 이 사건 신 건물의 건축주는 갑이고, 시공사는 을이며, 질의자는 2005. 8. 25.부터 이 사건 토지에 관한 공유지분권자이고, 2005. 8. 25.부터 질의자는 갑에 대하여 집행권원이 있는 금전채권을 가지고 있습니다.


---갑은 재건축주택조합으로 비법인사단이고, 갑의 대표자는 홍길동입니다.


2. 1997. 1.경 당시 재건축사업부지(이하 “이 사건 토지”라고만 합니다)상에는 지하1층, 지상3층의 노후 된 연립주택(이하 “이 사건 구 건물”이라고만 합니다)이 건립되어 있었고, 이 사건 구 건물은 21개의 구분 건물로 구성되어 있었으며, 구분소유권자들 중에서 재건축에 찬성한 자는 20명(이하 “조합원 20명”이라고만 합니다)이었고, 나머지 한명(이하 “병”라고만 합니다)은 반대를 하였습니다.


3. 1997. 2.경 재건축사업의 추진위원회는 이 사건 구 건물을 재건축하기 위해서 이 사건 구 건물의 구분소유자들로부터 재건축조합설립동의서를 받기 시작하였고, 1997. 3.경에는 이 사건 구 건물 구분소유자 21명 중에서 조합원 20명으로부터 위 재건축조합설립동의서를 교부받았으며,


1997. 4.경 추진위원회는 갑 조합의 창립총회를 개최한 후 이 사건 구 건물에 대한 재건축결의를 하였고, 1997. 5.경 갑은 재건축사업계획서와 재건축조합설립동의서, 재건축결의서  등을 첨부하여 시청으로부터 주택건설촉진법(이하 “주촉법”이라고만 합니다)상 재건축조합설립인가를 득하였습니다.


집합건물을 재건축하는 경우 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 “집합건물법”이라고만 합니다) 제47조 제3항에서는 “재건축을 결의할 때에는 1. 새 건물의 설계 개요,  2. 건물의 철거 및 새 건물의 건축에 드는 비용을 개략적으로 산정한 금액, 3. 제2호에 규정된 비용의 분담에 관한 사항, 4. 새 건물의 구분소유권 귀속에 관한 사항을 정하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.


위 재건축조합설립동의서 및 재건축결의서에는 집합건물법 제47조 제3항 제1호와 제2호에 정한 “신 건물의 설계 개요와 구 건물의 철거 및 신 건물의 건축에 드는 비용의 개략적인 금액” 사항에 관해서는 공란으로 되어 있습니다.


한편, “위 재건축조합설립동의서에 집합건물법 제47조 제3항 제1호, 제2호 사항이 공란으로 되어 있으면 무효이다(부산고등법원 2009 누 6100 판결, 서울행정법원 2008 구합 9331 판결, 대법원 2009두4845 판결)”는 것이 법원의 태도입니다.


한편, 재건축결의행위와 조합설립행위를 별개의 행위로 보는 것(대법원 2010.1.28. 선고 2008다90347 판결)이 대법원의 태도입니다.


그렇다면 갑 조합은 시청으로부터 주택건설촉진법상 재건축조합설립인가를 받은 것이므로 갑 조합은 유효하게 설립된 것이나, 이 사건 구 건물에 대한 재건축결의는 무효이다 할 것입니다.


4. 1998. 7. 10. 갑의 조합원 20명은 각자의 이 사건 구 건물 구분소유권을 은행에 담보로 제공한 후 은행으로부터 이주비대출을 받은 후, 1998. 9. 10. 갑에게 각자 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 신탁하였습니다.


---갑의 조합규약 제31조(이주대책) 제1항에서는 “사업시행으로 주택이 철거되는 조합원은 사업을 시행하는 동안 자신의 부담으로 이주하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.


5. 1999. 10. 10. 갑의 조합원 20명이 은행에 이주비대출이자를 상환하지 아니하자 은행은 갑의 조합원 20명이 갑에게 현물 출자한 이 사건 구 건물 구분소유권 전부에 대하여 법원에 임의경매를 신청하였습니다.


6. 한편, 이 사건 토지는 일반상업지역 내에 소재하고 있습니다. 따라서 갑은 시청으로부터 주촉법상 재건축조합설립인가를 득하였으나 이 사건 토지가 일반상업지역내에 소재함에 따라 갑은 시청으로부터 주촉법상 사업계획승인을 득할 수가 없었습니다.


이에 갑은 2000. 2. 10. 이 사건 구 건물에 대한 재건축사업을 위하여 시청으로부터 이 사건 신 건물에 관하여 건축법상 건축허가를 득하였습니다.


---이 사건 신 건물은 건축허가서상 지하4층, 지상 14층으로 34개의 구분 건물로 구성되어 있습니다.


7. 2000. 4. 11. 갑은 을과 이 사건 신 건물에 대하여 공사도급금액을 60억7,200만원으로 하는 공사도급계약을 체결하였습니다.


8. 2000. 5. 10. 갑은 갑에게 현물 출자된 이 사건 구 건물 구분소유권 전부가 임의경매를 당함에 따라 갑의 조합원 20명과 신탁계약을 해지한 후, 2000. 6. 10. 갑은 조합원 20명에게 신탁재산을 전부 귀속시켜 주었습니다.


9. 한편, 이 사건 구 건물 전부에 대하여 임의경매가 진행 중임에도 불구하고 갑은 2000. 6. 20. 은행의 동의를 구하지 아니하고  조합원 20명의 동의하에  이 사건 구 건물을 철거하였습니다.


10. 갑의 조합원 20명 중에서 8명(이하 “조합원 황진이 외 7명”이라고만 합니다)은 은행에 이주비 대출 원리금을 상환하여 각자 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권에 대한 임의경매를 취하시켰으나 나머지 조합원 12명(이하 “어우동 외 11명”이라고만 합니다) 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권에 대한 임의경매절차는 계속되어 2001. 3. 20. 외국투자회사가 어우동 외 11명 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권 중에서 10명 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 낙찰 받았고, 같은 날 장길산은 어우동 외 11명 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권 중에서 1명 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 낙찰 받았으며,


외국투자회사와 장길산은 2001. 4. 20. 법원에 낙찰대금 전부를 완납하였습니다.


한편, 외국투자회사와 장길산은 형식적으로는 어우동 외 11명 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 취득한 것이나 이 사건 구 건물이 2000. 6. 20. 철거된 관계로 외국투자회사와 장길산이 실질적으로 취득한 부동산은 이 사건 구 건물 구분소유권 중에서 그 대지지분을 취득한 것이라 할 것입니다.


---갑의 조합규약 제10조(조합원의 자격의 상실) 제1항에서는 “조합원이 사업시행구역안의 소유건물 및 토지 등 조합원이 될 권리를 양도하였을 때에는 조합원의 자격을 즉시 상실한다.”라고 규정하고 있습니다.


그렇다면 어우동 외 11명은 위 조합규약 제10조 제1항 규정에 의하여 2001. 4. 20.부터 조합원 자격을 상실하였다 할 것입니다.


11. 2001. 5. 10. 갑은 조합원 황진이 외 7명과 다시 신탁계약을 체결하였고, 같은 날 조합원 황진이 외 7명은 갑에게 각자 소유의 이 사건 토지 중 대지 지분을 신탁하였습니다. 앞서 본대로 2000. 6. 20. 이 사건 구 건물이 철거된 것이므로 조합원인 황진이 외 7명은 대지 지분만을 갑에게 신탁한 것입니다.


12. 2002. 8. 10. 을은 외국투자회사와 외국투자회사가 위 임의경매를 통하여 취득한 대지지분에 관하여 매매계약을 체결하였고, 같은 날 외국투자회사는 을에게 위 대지지분에 관하여 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.


 2003. 10. 10. 을은 갑과 신탁계약을 체결하였고, 같은 날 을은 갑에게 위 취득한 대지지분을 신탁하였습니다.


13. 위 2.번에서 본대로 병은 갑이 시행하고자 하는 재건축사업에 반대를 하였습니다. 그러자 갑은 병 소유의 이 사건 구 건물 구분소유권을 매수하고자 하였습니다. 갑과 병의 협상과정에서 병은 갑으로부터 매매대금의 50%를 지급받은 시점에서 소유권이전등기를 마쳐주기로 하였고, 갑은 소유권이전등기일로부터 6개월 이내에 병에게 매매잔대금을 지급하기로 하였습니다.


1998. 9. 10. 병은 갑으로부터 매매대금의 50%를 지급받자 같은 날 병은 갑에게 소유권이전등기를 마쳐주었습니다.


그러나 갑은 2004. 6.경까지도 병에게 매매잔대금을 지급하지 아니하였습니다.


이에 병은 2004. 7.경 갑 소유인 이 사건 토지(장길산 소유의 대지지분은 제외)에 관하여 법원에 강제경매를 신청하였고,


2005. 7. 10. 질의자 외 8명은 이 사건 토지(장길산 소유의 대지지분은 제외)를 낙찰 받아 2005. 8. 25. 낙찰대금을 모두 완납하였습니다.


---앞서 본대로 이 사건 구 건물에 대한 이 사건 재건축결의는 무효입니다.


---종전의 재건축 결의에 하자가 있어 새로이 재건축 결의를 한 경우 그 결의에 따른 매도청구권은, 집합건물의소유및관리에관한법률 제48조 제2항, 제4항에 따라 재건축참가자 또는 매수지정자가 재건축의 결의에 찬성하지 아니한 구분소유자 또는 승계인에 대하여 새로운 결의에 따라 재건축에 참가할 것인지 여부를 최고한 후 그 회답기간 만료일로부터 2개월 이내의 행사기간 내에 이를 행사하지 아니하면 그 효력을 상실하는 것이고, 매도청구권행사에 따른 소송이 계속 중이라고 하여 달리 볼 것은 아니다(대법원 2002. 9. 27. 선고 2000다10048 판결)는 것이 대법원의 태도이고,


무효인 재건축결의에 터잡은 조합설립은 무효이고, 조합설립이후 조합원들 중 일부 조합원이 구분소유하고 있던 구분건물을 타인에게 양도하는 등의 사정이 발생하였다면, 재건축조합이 새로운 재건축결의를 할 때에는 토지등소유자 전원에 대하여 재건축사업 동의 여부를 확인하고, 새로운 재건축결의안을 안건으로 한 총회개최사실을 통지하여야 하며, 조합설립이후 재건축조합이 새로운 재건축결의시 위 구분건물을 양수한 타인에게 재건축재결의에 대한 동의 여부를 확인한 바 없다면 새로운 재건축결의는 무효이다(서울서부지방법원 2008가합15612 조합설립무효확인 등)는 것이 하급심 법원의 태도입니다.


---2005. 8. 25.당시 이 사건 신 건물은 건축허가상 지하4층, 지상14층 주상복합아파트이나 지상11층까지 골조공사만 진행된 상태에서 이 사건 공사는 장기간 중단되어 있었습니다.


---한편, 갑은 주촉법상 조합설립인가시점부터 2005. 8. 25.까지 이 사건 구 건물에 관한 새로운 재건축결의를 하지 아니하였습니다.


---그렇다면 갑은 이 사건 구 건물에 관한 새로운 재건축결의시 갑의 조합원인 황진이 외 7명을 포함하여 이 사건 토지의 공유지분권자인 질의자 외 8명과 장길산에게도 재건축사업 여부를 확인하고, 새로운 재건축결의안을 안건으로 한 총회개최사실을 통지하여야 하여야 하는 것인지요?


만약 갑이 조합원인 황진이 외 7명에게만 새로운 재건축결의안을 통지한 후, 이 사건 구 건물에 대한 새로운 재건축결의를 하였다면 새로운 재건축결의 또한 무효인 것인지요?


14. 2006. 12. 5. 이 사건 신 건물 34개 구분건물은 가처분등기 촉탁에 의하여 갑 명의로 대위보존등기가 경료 되었고(가처분채권자는 그 이후인 2007. 10. 30. 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 집행한 가처분을 전부 해제하여 주었습니다),


2006. 12. 15. 갑의 대표자인 홍길동은 정외 29명에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 소유권이전등기청구권보전가등기를 마쳐 주었습니다.


한편, 질의자를 포함하여 갑에 대하여 금전채권을 가지고 있는 채권자들은 2007. 1.경부터 2008. 1.경까지 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 대하여 가압류 등을 집행하였습니다.


한편, 2008. 10. 30. 갑은 시청으로부터 이 사건 신 건물에 대한 준공검사를 득하였습니다.


한편, 2009. 5. 20. 정외 29명은 갑의 대표자인 홍길동의 동의하에 김선달에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 관하여 가등기이전의 부기등기를 마쳐주었고, 같은 날 갑의 대표자인 홍길동은 김선달에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 관하여 가등기에 기한 본등기를 마쳐주었습니다.


이에 따라 질의자를 포함한 갑의 채권자들이 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 집행한 가압류등기 등은 2009. 5. 20. 직권말소 되었습니다.


---앞서 본대로 이 사건 구 건물에 관한 재건축결의는 무효이며, 현재까지 갑은 이 사건 구 건물에 관한 새로운 재건축결의를 하지 아니하고 있습니다.


그렇다면 이 사건 신 건물에 관한 건축허가 및 준공검사와 갑 명의의 보존등기 및 2006. 12. 15. 갑의 대표자인 홍길동이 정외 29명에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물을 처분한 행위는 전부 무효인 것인지요?


아니면 갑은 이 사건 신 건물에 관한 건축허가를 근거로 건축하여 2008. 10. 30. 시청으로부터 이 사건 신 건물에 관한 준공검사를 득한 것이므로 이 사건 신 건물에 대한 건축허가와 준공검사 및 갑 명의의 보존등기는 유효하며, 단지 이 사건 구 건물에 대한 재건축결의가 무효인 것이므로 2006. 12. 15. 갑의 대표자인 홍길동이 정외 29명에게 이 사건 신 건물을 처분한 행위만이 무효인 것인지요?


---질의자는 이 사건 토지의 공유지분권자인 동시에 갑에 대하여 금전채권을 가지고 있습니다.


2006. 12. 15.자 갑의 대표자인 홍길동이 이 사건 신 건물을 처분한 행위(또는 건축허가 및 준공검사, 보존등기 및 처분행위 전부)가 무효라면 질의자는 이 사건 토지의 공유지분권자로서 정외 29명 및 김선달을 상대로 2006. 12. 15. 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 정외 29명 명의로 마쳐진 가등기 및 김선달 명의로 마쳐진 가등기에 기한 본등기에 대하여 각 등기의 말소등기청구소송을 제기할 수 있는 것인지요?


아니면 가사 질의자가 이 사건 토지의 공유지분권자가 아니더라도 갑에 대해서 금전채권을 가지고 있는 것이므로 질의자는 무자력 상태에 빠져 있는 갑을 대위하여 정외 29명 및 김선달을 상대로 위 각 등기의 말소등기청구소송을 제기할 수 있는 것인지요?


---만약 이 사건 재건축결의가 무효인 것이므로 이 사건 신 건물에 관한 건축허가 및 준공검사와 갑 명의의 보존등기 및 2006. 12. 15. 갑의 대표자인 홍길동이 정외 29명에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물을 처분한 행위 전부가 무효가 된다면 이 사건 신 건물 34개 구분건물은 갑의 소유인 것인지요? 아니면 무주물인 것인지요?


15. 2006. 12. 12. 갑은 임시총회를 개최하였고, 갑의 대표자인 홍길동을 포함한 갑의 조합원인 황진이 외 7명은 각자 소유의 조합원 지분 전부를 이 사건 신 건물의 시공사인 을에게 외상으로 매도하는 결의를 하였고, 나아가 갑의 대표자인 홍길동을 포함한 갑의 조합원인 황진이 외 7명은 을에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물의 처분권을 넘겨주는 결의를 하였습니다.


따라서 을은 위 임시총회결의를 근거로 2006. 12. 12.부터 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부를 임의대로 처분할 수 있게 되었습니다.


---재건축의 실현이 불가능해진 때는 재건축참가자의 단체는 해산하고 합의의 효력은 소멸되며, 또 재건축의 실현이 현저하게 곤란하게 된 때에도 각 구성원은 "중지하지 않을 수 없는 사유" 있음을 들어 단체의 해산을 청구할 수 있다고 해석되나, 이들 해산사유 외에 구성원 상호간의 임의양도에 따라 모든 권리가 한사람에게 집중되어 구성원이 한사람이 된 경우에도 위 단체는 해산하게 되며.


해산 후의 조치로서는 재건축을 중지한 뒤에 재건축참가자 전원의 새로운 합의로 건물철거 전에 건물 및 부지를 제3자에게 매각하거나 또는 건물을 철거한 뒤에 부지를 제3자에게 매각하거나, 또는 임의의 건물을 재건축하는 등의 수단을 찾아야한다(1996. 서울지방법원 동부지원, 재건축·재개발 사업의 법적 문제에 관한 연구)는 것이 서울동부지방법원의 태도입니다.


앞서 본대로 2006. 12. 12. 갑은 임시총회를 개최하였고, 갑의 대표자인 홍길동을 포함한 갑의 조합원인 황진이 외 7명은 을에게 각자 소유의 조합원 지분 전부를 외상으로 매도하는 결의를 하였습니다.


그렇다면 위 서울동부지방법원의 태도에 의하면 구성원 상호간의 임의양도에 따라 모든 권리가 을에게 집중되어 구성원이 한사람이 된 경우(을이 조합원 지위를 양수하는 경우)에 해당되어, 또는 구성원이 한사람도 없는 경우(을이 조합원 지위를 양수하지 아니한 경우)에 해당되어 갑 조합에게는 해산사유가 발생하였다 할 것입니다.


이 경우 을은 갑 조합에 대한 해산청구를 하여야만 갑 조합은 해산을 하게 되는 것인지요? 아니면 을의 조합원 지위의 양수 여부에 상관없이  갑 조합에게는 민법 제77조 제1항상의 해산사유가 발생한 것이므로 갑은 2006. 12. 12.이후부터 갑 조합에 대한 청산절차가 종결될 때까지 청산법인으로 존속하게 된 것인지요?


---갑이 2006. 12. 12.부터 갑 조합에 대한 청산절차가 종결될 때까지 청산법인으로 존속하게 된다면 갑의 대표자인 홍길동은 2006. 12. 15. 을이 아닌 정외 29명에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 소유권이전등기청구권보전가등기를 마쳐주었습니다.


그렇다면 갑의 대표자인 홍길동이 을이 아닌 정외 29명에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 관하여 마쳐준 소유권이전등기청구권보전가등기는 청산목적범위를 벗어난 행위로써 무효인 것인지요?


---구 도시재개발법(1995. 12. 29. 법률 제5116호로 전문 개정되기 전의 것) 제47조는 대지 및 건축시설은 관리처분계획에 의하여 이를 처분 또는 관리하여야 한다고 규정하고 있고, 한편 같은 법 제23조 제3항 제7호는 관리처분계획은 총회의 결의를 거쳐야 한다고 규정하고 있는바, 각 규정의 취지에 비추어 보면 재개발조합이 조합원총회의 결의를 거친 관리처분계획에 의하지 아니하고 대지나 건축시설을 처분하거나 관리하는 행위를 한 경우에는 그 효력이 없다(대법원 1996. 11. 15. 선고 95다27158 판결)는 것이 대법원의 태도입니다.


갑은 이 사건 신 건물에 관하여 건축허가시점부터 현재까지 관리처분계획을 수립하지 아니하였습니다.


갑의 조합규약 제35(분양신청) 제1항에서는 “조합은 설립인가를 받은 날부터 7일 이내에 분양신청기간, 장소, 방법, 기준, 참고사항 등이 기재된 분양신청안내문과 분양신청서 서식, 인가받은 조합의 규약과 사업시행계획의 요약내용을 각 조합원에게 등기우편으로 통지하여야 한다.”라고 규정하고 있고,


동 규약 제36조(관리처분계획의 기준)에서는 “조합원의 소유재산에 관한 관리처분계획은 조합원이 출자한 종전의 주택면적을 기준으로 새로이 건설되는 주택 등을 분양함을 원칙으로 한다.”라고  규정하고 있습니다.


그렇다면 갑은 이 사건 구 건물에 대한 새로운 재건축결의 없이 나아가 이 사건 신 건물에 관한 관리처분계획도 수립하지 아니한 상태에서 2006. 12. 12. 임시총회를 개최하였고, 갑의 대표자인 홍길동을 포함한 조합원 황진이 외 7명은 을에게 각자 소유의 조합원 지분 전부를 외상으로 매도하는 결의를 하였으며, 나아가 위 임시총회결의를 통하여 을에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물 전부에 대한 처분권을 넘겨준 것이므로 이것은 위 대법원 판례에 따라 무효인 것인지요?


아니면 비록 갑이 이 사건 구 건물에 대한 새로운 재건축결의를 거치지 아니하였다고 하더라도 나아가 갑이 이 사건 신 건물에 관한 관리처분계획을 수립하지 아니하였다고 하더라도 갑의 대표자인 홍길동을 포함한 조합원 황진이 외 7명은 임시총회에서 을에게 각자 소유의 조합원 지분 전부를 외상으로 매도할 수 있고, 나아가 임시총회결의를 통하여 을에게 이 사건 신 건물 34개 구분건물에 관한 처분권을 넘겨 줄 수 있는 것인지요?